Acasă / Servicii / Autorizații de construcție
De la eliberarea certificatului de urbanism până la procesul-verbal de recepție. Obținem certificatul de urbanism, avizele cerute prin el, autorizația de construire și schimbarea destinației spațiului — și îți spunem care dintre ele nu ți se aplică, înainte să plătești pentru ele.
Cere ofertă pentru avizele taleCertificatul de urbanism nu este o autorizație, ci o listă de condiții. Iar lista este redactată defensiv: emitentul enumeră tot ce ar putea fi aplicabil, lăsând în sarcina ta să afli ce se aplică efectiv proiectului tău.
Rezultatul obișnuit: antreprenorul comandă toate avizele din listă, plătește taxe și documentații pentru trei dintre ele care nu îi erau necesare și, în paralel, ratează un acord care nu apărea explicit — acordul asociației de proprietari sau al proiectantului inițial al clădirii — fără de care dosarul nu se poate depune.
Primul lucru pe care îl facem este să citim certificatul de urbanism și să îți spunem ce înseamnă fiecare rând din el.
Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a schimbat și modul în care se obțin avizele: documentațiile trec printr-o comisie de avizare integrată, iar cererile de autorizare prin comisia de acord unic și prin ghișeul unic. Odată obținut avizul unic integrat, alte autorități nu mai pot cere avize suplimentare sau taxe duplicate. În practică, trecerea la noul mecanism este în curs, iar modul de lucru diferă încă de la o primărie la alta.
Certificat de urbanism, pentru construire, desființare sau informare — vezi pagina dedicată
Autorizație de construire pentru construcții noi, extinderi, supraetajări și consolidări
Autorizație de construire pentru amenajări și modificări interioare, recompartimentări, modificări de fațadă
Autorizație de desființare, pentru demolări totale sau parțiale
Schimbarea destinației spațiului, din locuință în spațiu comercial sau între alte destinații
Prelungirea valabilității certificatului de urbanism sau a autorizației de construire
Obținem avizele și acordurile de racordare cerute prin certificatul de urbanism. Execuția propriu-zisă a branșamentelor se face de furnizorul de utilități sau de constructor — noi ne ocupăm de documentație și de avize.
Alimentare cu apă și canalizare
Energie electrică
Gaze naturale
Energie termică
Salubritate
Telecomunicații
Transport urban și avize de circulație, unde este cazul
Aviz de amplasare
Aviz ISC — Inspectoratul de Stat în Construcții
Aviz de la Direcția pentru Cultură, pentru imobile clasate ca monument istoric sau aflate în zone protejate
Aviz Apele Române
Aviz aeronautic, pentru amplasamentele din zonele cu servituți aeronautice
Aviz de securitate la incendiu și aviz de protecție civilă
Act de reglementare sau negație de mediu
Aviz sanitar, pentru lucrările care îl impun
Acordul asociației de proprietari sau al vecinilor, atunci când legea îl condiționează
Acordul proiectantului inițial al clădirii, pentru intervenții asupra structurii
Acordul pentru utilizarea temporară a domeniului public — terase sezoniere, organizare de șantier
Acord sau autorizație de funcționare pentru activități comerciale — vezi pagina dedicată
Autorizație pentru desfășurarea activității în regim de alimentație publică
Autorizație de construire pentru mijloace de publicitate: firme și casete luminoase, totem, banner, mesh, panouri publicitare — vezi pagina dedicată
Planuri cadastrale de încadrare în zonă și de situație, la scara 1:500 și 1:2000
Ridicare topografică sau actualizare cadastrală
Expertiză tehnică întocmită de expert atestat
Referat de verificare a proiectului, întocmit de verificator atestat
Certificat de performanță energetică și audit energetic
Anunțarea începerii lucrărilor către emitent și către Inspectoratul de Stat în Construcții
Anunțarea finalizării lucrărilor
Regularizarea taxei de autorizare
Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor
Documentația pentru autorizarea construcțiilor executate fără autorizație sau cu depășirea acesteia
Fereastra tranzitorie: între 25 august 2026 și 25 august 2027, Codul permite regularizarea și a altor categorii de construcții decât cele din regimul permanent. După această dată, posibilitățile se restrâng semnificativ.
Verificarea condițiilor: conformitatea cu documentațiile de urbanism în vigoare la data cererii, expertiza tehnică privind cerințele de calitate, avizele de mediu și achitarea obligațiilor fiscale și contravenționale
Orice lucrare care necesită autorizație de construire sau de desființare începe aici. Certificatul de urbanism este un act de informare: nu îți dă dreptul să construiești, ci îți spune ce condiții trebuie să îndeplinești ca să primești acel drept.
Îl obținem pentru toate cele trei scopuri — construire, desființare sau simplă informare, înainte de a cumpăra ori închiria un imobil — și, mai important, îți explicăm ce scrie în el: ce avize ți se cer efectiv, care dintre ele se pot elimina argumentat și în ce ordine se obțin.
Potrivit Codului, termenul de emitere este de 5–15 zile lucrătoare, în funcție de tipul certificatului, iar valabilitatea este de 12–36 de luni, respectiv până la 60 de luni pentru investițiile publice.
Detalii complete, acte necesare și întrebări frecvente: vezi pagina dedicată certificatului de urbanism.
Destinația înscrisă în cartea funciară trebuie să corespundă activității pe care o desfășori. Un apartament rămâne locuință chiar dacă arată ca un salon, iar un spațiu înscris ca depozit nu poate găzdui alimentație publică. Fără destinația corectă, niciun aviz sanitar și nicio autorizație de funcționare nu se emit.
Antreprenorul află asta de obicei târziu: după ce a semnat contractul de închiriere, după ce a investit în amenajări, uneori abia la ghișeul DSP.
Două proceduri, în funcție de lucrări:
Procedura simplificată se aplică atunci când schimbarea destinației nu presupune lucrări de construcții care să necesite autorizare. Se finalizează cu documentul emis de primărie care atestă noua destinație, pe baza unei documentații restrânse.
Procedura cu autorizație de construire se aplică atunci când schimbarea presupune lucrări: recompartimentări, intervenții asupra structurii, modificări de fațadă, schimbarea condițiilor de evacuare. Atunci parcurgi tot traseul — certificat de urbanism, avizele cerute prin el, documentație tehnică, autorizație de construire.
Care dintre ele ți se aplică nu alegi tu: depinde de lucrările efective și de regulamentul local. Încadrarea greșită înseamnă fie o procedură mai lungă decât era nevoie, fie un dosar respins.
Când schimbarea nu este posibilă:
regulamentul local nu permite funcțiunea în zona respectivă
lipsește acordul asociației de proprietari sau al vecinilor direct afectați, acolo unde legea îl condiționează
accesul nu poate fi separat de cel al locatarilor
imobilul este clasat ca monument istoric
există lucrări executate fără autorizație, care trebuie întâi regularizate
Dacă schimbarea nu este posibilă, afli înainte să semnezi, nu după.
Traseul obișnuit arată așa: contractezi un proiectant, primești proiectul, îl duci la un consultant pentru avize, iar acesta descoperă că soluția tehnică nu îndeplinește o cerință sanitară sau de securitate la incendiu. Proiectul se modifică, se replătește, se reia procedura.
Cauza este simplă: proiectantul desenează conform normelor de construcții, iar cerințele de autorizare sanitară sau ISU intră în discuție abia la depunere.
În echipă avem arhitect, proiectant și specialist ISU, alături de consultantul de autorizări. Documentația tehnică — DTAC, DDE, PUD, PUZ, relevee, memorii și piese desenate — se întocmește intern, cu cerințele sanitare și de securitate la incendiu pe masă de la prima schiță.
Antreprenori care amenajează un spațiu comercial închiriat sau cumpărat
Cei care transformă o locuință sau un spațiu cu altă destinație în spațiu comercial
Investitori care construiesc de la zero: hale, depozite, clădiri de birouri, unități de producție
Unități de alimentație publică care solicită terasă pe domeniul public sau program prelungit
Firme care amplasează reclame, firme luminoase sau panouri publicitare
Proprietari cu lucrări executate fără autorizație, care vor intrarea în legalitate
Oricine a primit un certificat de urbanism și nu înțelege ce i se cere prin el
Verificarea situației imobilului — extras de carte funciară, destinație înscrisă, regim juridic, servituți, încadrarea în zone protejate.
Certificatul de urbanism — îl obținem și îl analizăm rând cu rând: ce avize sunt efectiv aplicabile proiectului tău și ce se poate elimina argumentat.
Planul de avize — primești lista finală, cu emitentul, documentele necesare, taxa și termenul pentru fiecare, plus ordinea de depunere.
Documentațiile — întocmim piesele tehnice necesare fiecărui aviz și le depunem la emitenți.
Susținerea dosarelor — inclusiv în comisiile de specialitate, acolo unde procedura o cere.
Autorizația de construire — dosarul complet, depus și urmărit până la emitere.
Execuția și recepția — anunțarea începerii și finalizării lucrărilor, regularizarea taxei, procesul-verbal de recepție.
Analiza certificatului de urbanism costă mai puțin decât o singură documentație comandată degeaba.
Unele avize se condiționează reciproc, iar depunerea în ordine greșită înseamnă reluarea procedurii și taxe plătite de două ori.
Acordul asociației de proprietari sau al proiectantului inițial blochează dosare care păreau complete.
pentru primărie, ISC, ISU, APM, furnizorii de utilități și Direcția pentru Cultură.
Afli ce necesită autorizație de construire înainte să începi, nu după ce ai fost sancționat.
Recepția la terminarea lucrărilor și regularizarea taxei nu sunt formalități — fără ele, construcția rămâne cu situația juridică neclarificată.
Cât durează obținerea certificatului de urbanism?
Potrivit Codului, termenul de emitere este de 5–15 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii complete, în funcție de tipul de certificat solicitat. Pentru certificatul de informare, termenul este de 5 zile lucrătoare atunci când sistemul informatic este funcțional, respectiv 10 zile lucrătoare în rest.
Cât durează autorizația de construire?
Termenul legal de emitere este de cel mult 30 de zile de la depunerea documentației complete — neschimbat față de regimul anterior. Dacă dosarul este incomplet, autoritatea semnalează lipsurile în 10 zile lucrătoare, iar solicitantul are la dispoziție cel mult 3 luni să completeze. La acest termen se adaugă timpul necesar obținerii avizelor cerute prin certificatul de urbanism, care determină, în practică, durata reală a procesului.
Cât timp este valabilă autorizația de construire?
Potrivit Codului, valabilitatea autorizației de construire și a celei de desființare este de 3 ani — față de cel mult 24 de luni, cât era termenul pentru începerea lucrărilor în regimul anterior. După notificarea începerii lucrărilor, valabilitatea se raportează la durata de execuție înscrisă în autorizație. Prelungirea se poate cere o singură dată, pentru cel mult 12 luni, cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte de expirare, și se taxează cu 30% din taxa inițială.
Am depus dosarul înainte de 25 august 2026. Ce lege mi se aplică?
Legea veche. Potrivit dispozițiilor tranzitorii ale Codului, cererile de certificate, avize și autorizații depuse înainte de intrarea lui în vigoare se soluționează după legislația în vigoare la data depunerii, cu termenele de atunci. Certificatele de urbanism emise anterior își păstrează valabilitatea, iar autorizația se poate emite în baza lor. Autorizațiile deja emise rămân valabile până la finalizarea lucrărilor sau până la expirarea termenului.
Am nevoie de autorizație pentru o simplă amenajare interioară?
Depinde de lucrări. Recompartimentările care afectează structura de rezistență, modificările de fațadă, schimbarea destinației și lucrările la imobile clasate ca monument istoric necesită autorizație. Lucrările de finisaj care nu afectează structura și nu modifică aspectul exterior, în general, nu.
Ce este avizul ISC și când se cere?
Este avizul emis de Inspectoratul de Stat în Construcții pentru anumite categorii de lucrări, în funcție de tipul intervenției și de caracteristicile construcției. Se solicită prin certificatul de urbanism, atunci când este aplicabil.
Ce fac dacă am construit fără autorizație?
Se parcurge procedura de autorizare de regularizare, reglementată de Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor: expertiză tehnică privind cerințele de calitate, documentație pentru autorizarea lucrărilor executate, avizele cerute și achitarea obligațiilor fiscale și contravenționale. Nu toate situațiile pot fi regularizate — depinde de conformitatea cu documentațiile de urbanism în vigoare la data cererii. Verificarea se face înainte de a începe demersul.
Am auzit că există un termen-limită pentru regularizare. Este adevărat?
Da. Pe lângă regimul permanent, care acoperă anumite categorii de construcții, Codul a deschis o fereastră tranzitorie de un an, între 25 august 2026 și 25 august 2027, în care pot fi regularizate și alte categorii. Taxele aplicabile sunt majorate față de cele standard, iar plata unei amenzi nu legalizează, prin ea însăși, construcția. Dacă ai o lucrare neautorizată, verificarea încadrării este urgentă.
Cât durează schimbarea destinației?
Prin procedura simplificată, săptămâni. Cu autorizație de construire, luni — pentru că se adaugă certificatul de urbanism, avizele cerute prin el și termenul de emitere a autorizației.
Pot schimba destinația dacă sunt doar chiriaș?
Procedura presupune acordul proprietarului, iar în multe cazuri cererea se depune de acesta. Clauza corespunzătoare trebuie negociată în contractul de închiriere, înainte de semnare.
Faceți și branșamentele la utilități?
Nu. Obținem avizele și acordurile de racordare cerute în dosar; execuția branșamentului se face de furnizorul de utilități sau de constructor.
Am nevoie de acordul vecinilor?
În situațiile prevăzute de lege, da — în special pentru lucrări la imobile în coproprietate sau care afectează părțile comune. Forma acordului contează: un acord verbal sau un tabel semnat neconform nu este acceptat la depunere.
Terasa necesită autorizație separată?
Terasa amplasată pe domeniul public necesită acord separat de la primărie, pe baza documentației tehnice, iar condițiile și perioada de funcționare diferă de la o localitate la alta.
Ce se întâmplă după terminarea lucrărilor?
Se anunță finalizarea, se regularizează taxa de autorizare și se întocmește procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. Fără acești pași, cartea tehnică a construcției rămâne incompletă, iar situația juridică a imobilului, neclarificată.
Scrie-ne tipul activității și orașul. Primești înapoi o estimare a avizelor necesare și un preț, fără obligații.
Preferi să vorbim direct? Sună la +40 742 172 257 sau scrie-ne pe WhatsApp. Răspundem în intervalul orar 09:00–18:00, de luni până joi.
